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空间规划类术语:“宗地”的概念
宗地:指由权属边界线围成的地块或空，是一块边界和权属明确的土地。宗地是地籍的基本单位。
因此，宗地是“地块”，是由权属边界封闭的独立地块，具有固定的位置和明确的权利边界，同时能够识别使用类别、质量、时间等某些基本的土地要素。
宗地面积不包括公共道路、公共绿地、大型市政和公共设施等。
土地权属界线包括边界线、界址点和界标。
什么是宗地图
宗地图是描述宗地空之间位置关系的地籍图。它是在地籍图的基础上编制的，以宗地为单位。
基本地籍图侧重于土地及其附着物的位置权属，宗地图侧重于权属。
来源:百度百科
宗地图反映宗地的基本情况，主要包括宗地位置、宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物的位置和性质、与相邻宗地的关系等野外记录。
宗地图作为土地使用合同、土地产权证和地籍档案的附图。
宗地图是解决土地权属问题、恢复宗地边界的重要证据，是具有法律效力的地图。
需要注意的是，宗地图和土地红线图是有区别的。
宗地面积如何计算
宗地面积是指宗地权属界线内的面积，也称土地面积。
所以，土地权属边界一旦确定，土地面积也就确定了。土地权属来源文件的界址范围与实地一致但面积不一致的，以界址范围为准，修正土地面积数据。
宗地面积的测量原理是:
以地图为基础控制，分幅测量，按面积比例调整，自下而上逐步总结。
宗地计算的具体程序是:
当一张地图的各类土地面积按规定丈量后，就会从这张地图中的碎片开始一步步进行统计、汇总、核对。简单来说，就是从整体到局部控制测算调整，自下而上按行政单元逐级统计汇总。
根据权利人对宗地的使用情况，土地面积可分为专有面积、公用面积和分摊面积。
宗地划分的原则
1.对于地块划分，可以考虑地块内的设施要有一定的独立性和完整性，相互配套的设施不能在地块划分中强行分割，造成土地资源的浪费。
因此，宗地分割应充分考虑宗地在土地使用和使用功能上的完整性。
2.宗地分割是为了方便土地权属管理、地籍管理和土地利用。因此，宗地划分应与合理用地目标有机协调。
3.宗地必须以土地权属的合法来源材料为依据，结合实际用途，按照地籍调查程序划定。
宗地如何划分定界
它是土地权属调查和地籍调查的核心，土地以宗地为单位进行登记。
宗地的划分和定界如下:
由一个所有者(权利持有人)拥有或使用的毗连土地区域被划分为一个地块，也称为独立地块。
如果一个地块由两个或两个以上的权利人(权利人)共同所有或使用，而现场又难以明确划分每个权利人(权利人)的土地使用范围，则此地块被划分为一个地块，称为共有地块。
有两种或两种以上土地用途、使用权或所有权类型、使用年限等。界以内，而且它们之间很难划清界限，这就叫混合宗地。
由一个所有者(权利持有人)拥有或使用的两个或两个以上不相连的地块，每个地块都应划分为地块。
一个所有权人(权利人)所有或者使用的土地属于两个以上土地登记机关管辖的，应当按照行政区域界线划分宗地。
土地使用者使用的土地，包括两种土地所有权属性(国有和集体)，应划分为宗地；包裹内不允许有内包裹。此外，同一建设项目有两种以上土地用途的，原则上应当划分为混合地块。
批准使用范围内的土地已用于市政道路、人行道或绿地、公共通道等公共用地的。，它不应该包含在包裹里。
通过划拨或者出让方式取得的土地使用权，应当按照原批准的边界和现状进行宗地分割。如果建筑物或构筑物被征收部分或规划部门要求让路，则不能划分为宗地。
在地籍分区域范围内，所有权人(权利人)根据土地权属证书、土地出让合同、划拨决定书、土地合同、符合土地权属规定的权属来源证明，结合土地利用状况和相邻权利人的确认，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。
农民集体经济组织所有的土地应当划分为集体土地所有权地块。在集体土地所有权宗地内，分为集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地(耕地、林地、草地)、林地使用权宗地(承包经营以外)、农用地使用权宗地(承包经营以外、非林地)和其他土地使用权宗地。
县级行政区域界线划分宗地的，原则上宜保持宗地的完整性，以县级行政区域的面积、名称、行政区域界线作为宗地图的要素，或按县级行政区域界线划分宗地。
同一所有人的集体土地被线性国有或铁路、公路、河道、沟渠等其他集体土地分割的，原则上应分别进行宗地分割。
公共广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市(乡镇、村)内部公共场所、空闲置场所等可单独设置宗地。
线状地物狭窄，难以在地图上准确反映其实际情况的，可以不单独分案，但应在调查中注明，并相应扣除其面积。
土地权属有争议的土地可以设定为一个地块。
宗地能否分割
2012年6月原国土资源部发布的《关于规范土地登记的意见》规定:“宗地一经确定，不得随意调整。确需划分、合并或者调整宗地边界的，应当经国土资源主管部门会同有关部门批准”。
地块规划出让时，建设用地使用权的用途、开发强度等具体内容已经确定。因此，再次分割很可能破坏地块的功能完整性(共用绿化、便道、消防电路、市政设施等设施不能人为切割)，规划和土地主管部门同时不允许。
原则上，宗地建立后不能分割。
宗地如何出让
建设用地使用权的出让和登记按宗地进行。一个宗地对应一个完整的国有建设用地使用权，国有建设用地使用权指“宗地”。
国有土地的使用和申请有严格的规定和程序。
国有土地出让方式确定后，市、县国土资源管理部门要编制土地出让方案，提出土地开发的条件和标准，包括土地的四至范围空之间的范围、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间和方式等。，并依法报土地所在地的市、县人民政府批准后，方可实施出让步骤。
对于包裹转移区域
根据原国土资源部、国家发展改革委关于颁布实施《限制用地项目目录(2012年版)》和《禁止用地项目目录(2012年版)》的规定，大中城市和小城市(镇)商品房项目地块出让面积不得超过以下标准:
■ 7公顷小城市(镇)
■中等城市14公顷
■大城市20公顷
为了包裹转移的最大使用寿命
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年)，国有土地使用权出让最高年限为:
■居住用地70年
■工业用地50年
■教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
■ 40年商业、旅游、娱乐用地。
■综合或其他土地使用50年
土地挂牌、招标、拍卖时，应出具“地块平面界址图”。
土地出让决定后，必须对土地进行勘测、测量和划界，并出具确认图。土地储备中心根据此图绘制“宗地出让图”，然后进行土地评估、地价联审、用地审批等程序。
宗地编码是如何编制的
包裹代码
包裹编码是按照一定规则赋予包裹的唯一可识别的识别码。
包裹编码
宗地代码的编制，即宗地代码，是对宗地空的位置进行识别、计算和处理的过程，即按照一定的规则，赋予宗地唯一可识别的代码，以唯一确定宗地空的位置。一般来说，就是宗地的图、号、表、册，要与宗地的实物建立对应关系，以便地籍数据方便查阅、使用，建立数据库。
地籍编号
根据宗地编码规则书写宗地的土地编号。
地籍号以县级行政区域为单位，采用乡(镇)-行政村-宗地号。
编译方法:
1.地籍区和地籍分区划分方法的确定
全国宗地统一编码采用“地籍区和地籍子区”两级编码区划概念，遵循宗地统一编码原则，符合我国国情，也与世界上大多数国家采用的编码方式一致。
2.地籍区域和地籍子区域的划分有三种模式，即:
■根据现在的乡镇街道；
■以当前乡镇街道为基础，结合典型线性特征；
■根据典型的线性特征。
宗地编码的层次结构是什么
宗地代码采用五层19位代码结构，其层级表示如下:
第一层是县级行政区划(6位代码)；
第二层是地籍区(3位代码)；
第三层是地籍分区(3位代码)；
第四层是土地所有权类型(由2位字母代码组成):
第一个字母代码用G、J和Z表示土地所有权的类型:
■ “G & # 34国有土地所有权
■ “J & # 34代表集体土地所有权
■ “Z & # 34代表土地所有权纠纷
也就是说，有争议的土地不允许分配给任何地块。争议解决、和解、确认后，划给相关宗地或单个独立宗地。
第二个字母代码使用A、B、S、X、C、D、E、F、W和Y来表示地块要素代码:
■“A”指集体土地所有权地块
■“B”表示建设用地使用权宗地(面)。
■“S”指建设用地使用权宗地(地上)
■“X”表示建设用地使用权宗地(地下)
■“C”指宅基地使用权地块。
■“D”表示土地承包经营权宗地(耕地)
■“E”指林地使用权地块。
■“F”表示草地使用权宗地。
■“W”表示使用权不确定或有争议的土地。
■“Y”表示其他使用权宗地，是宗地特征的延伸。
第五层是包裹编号(5位顺序码):
■为方便土地登记和宗地识别，以宗地为基本单位进行统一编号，称为宗地号，又称地号。
■宗地号有四种含义，分别称为:面积、地带、地块、宗地。它从一个较大的范围逐渐减小，反映了包裹的地理位置。
结语
一个宗地就是一个土地所有权，宗地的划分主要决定了所有权的一致性，即使用权的性质相同、主体相同、取得方式相同、期限相同、内容相同。
宗地是分配给地籍单元的编号，以便于土地管理、统计和地籍数据检索。
宗地内的建设活动应当按照统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设的原则有序进行。
参考来源:
1.包裹编码编制规则(试行)
2.原国土资源部地籍管理文件汇编
3.限制用地项目目录(2012年版)
4.城市国有土地使用权出让和转让暂行条例(1990年)
照片|照片|小林
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