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来源:中国新闻网

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“涨声”，好信号。

作者:左玉坤

17日，官方公布5月份70个城市房价数据，国家统计局解释称，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持平稳态势。

5月楼市“涨”与“跌”在哪里？

“涨声”，好信号。

从2021年初开始，“涨”字就一直围绕着房地产市场。然而，不久前的端午假期，多地楼市出现了热度减弱的现象。

诸葛找房数据研究中心15日发布的数据显示，2021年端午假期，全国20个重点城市新房成交7868套，较去年同期下降57.1%。

这也让各方对房价的拐点充满期待。5月楼市会成为这个拐点的前哨吗？

国家统计局数据显示，5月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月小幅扩大0.1个百分点；二手房销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

同时，31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格分别上涨0.6%和0.4%，涨幅与上月相同；二手房销售价格分别比上月上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

“总体来看，5月份房价涨幅扩大的动力有所减弱，这是一个非常好的信号。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，与4月数据相比，5月三类城市房价涨幅有所收窄，值得肯定。

5月16日公布的全国房地产销售数据显示，2021年1-5月销售额达7万亿元，同期超售纪录为1.87万亿元。根据拆分后的月度数据，5月商品房单月销售额达到1.69万亿元，也是历史最好的5月。

“销售明显活跃，房价上涨仍将是主流。但在各地的密集调控下，房价涨幅也有所收窄，尤其是一些政策相对较高的城市，涨幅的放缓明显显现。”中原地产首席分析师张大伟说。

小心！一线城市房价依然坚挺。

“总体来看，各级城市价格表现较为平稳，涨幅略高于上月或持平。在调控政策的逐步作用下，新房价格涨幅趋于平稳。”诸葛找房数据研究中心分析师陈晓指出，不过，一线城市涨幅依然领先，房价水平较为坚挺。

具体来看，更能代表市场的北上广深二手房价格，北京、上海、广州分别上涨1.1%、0.7%、0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2、0.3个百分点。深圳由上月持平转为下降0.1%。

值得注意的是，北京成为二手房价格涨幅最高的城市。“这个确实需要警惕，因为这两年一线城市房价涨幅不会太高。这次北京涨幅第一，二手房市场也要求严控。”严跃进说。

严跃进还提到，广州仍存在很多潜在的炒房现象，仍需严控购房交易秩序，防止各种投机行为。

“深圳二手房价格此轮首次下调。”张大伟指出，继年初1月环比上涨1.7%，成为全国第一，4月房价持平之后，这是深圳二手房价格作为此轮房价上涨的领头羊，自2019年7月以来首次连续23个月下调。

深圳市房地产中介协会认为，近期，随着主管部门和监管部门加强对楼市调控执行情况的监管，新政成效持续发酵。进入5月后，市场观望气氛浓厚，成交继续承压。周都二手房网签量甚至一度跌破900套大关。

前不久，“深圳一学区房源暴跌662万”的新闻引起了很多人的关注。从深圳学区房“最强”房价到被查的“深房论”，自2月8日深圳二手房交易参考价格推出以来，年初以来不断加码的深圳二手房价格调控卓有成效。

二手房监管成为亮点

除了突出代表深圳，统计局数据显示，5月份二手房价格上涨的城市数量继续减少，价格涨幅较上月收窄，达到年内最低水平。

说起今年各地出台的房地产调控政策，“井喷”是一个经常被使用的形容词。据中原地产研究中心统计，2021年前5个月共发布了234条调控政策。最重要的核心特征是:住建部约谈、中介机构整改、经营性贷款、土地供应。

“随着多个城市出台调控政策向二手房市场转移，二手房价格涨幅有所收窄，各级城市二手房销售价格涨幅有所回落。”陈晓认为，相比新房，二手房市场降温更明显。

“二手房监管成为今年的重头戏，类似的管控也有助于促进二手房市场的稳定。”严跃进也认为，从各大城市的实际情况来看，一些高价项目在监管下上市交易，一些地方打击学区房，都有助于促进二手房价的稳定。

新房市场人气有所提升。

然而，同样在政策调控下，超过50%的城市新房价格环比上涨。新房价格上去了，二手房价格回去了，为什么调控效果在两个市场表现出不同的作用？RealData首席市场分析师徐小乐解释说，这主要是由于两个市场的供应商存在差异。

“二手房的主要供应方是独立分散的业主，供应和定价更灵活，反应更及时；新房供应主体是政府和房企，前端土地供应不足，短期内难以有效改善。但是，在以‘稳定房价’为目标的预售限价制度下，地方政府与房企之间存在博弈，这也影响了新增住房项目的供应。因此，新住房供应缺乏弹性，难以迅速解决问题。”徐小乐说。

与此同时，新房市场的火爆主要是因为重点城市土地供应不足，以及预售限价下的新房项目不足。限价导致的二手倒挂，促使更多的购房需求选择新房市场，进一步加剧了供需矛盾。此外，重点城市集中供地，部分高溢价地块成交，对市场预期也有带动作用。

以连续两个月领涨新房价格的重庆为例。在首次集中土地拍卖的引导下，新房市场人气飙升，领跑全国楼市的重庆也可能迎来调控新政。

图:重庆嘉陵江灯火通明。陈超摄

“从预期来看，二手房业主预期整体稳中有降，预计后期二手房价将整体趋稳。新房市场的局部热度可能会调控收紧。”徐小乐说。

“从全国市场来看，2021年创楼市新纪录已成定局。”张大伟认为，信贷宽松导致的价格上涨仍将持续一段时间，但日益收紧和加码的调控政策有望稳定市场，涨幅将继续放缓，但涨幅很可能仍将是主流。