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这两年,不夸张的说,成都三环变化最大的区域是成华区东2.5环的八里庄-二仙桥板块。未来两年,这个板块无疑将是成都三环内变化最大的区域。
毕竟在成都三环内,尤其是2.5环内,很难找到一块近3000亩待开发的土地,而且地块不仅成片,而且基本平整。这样的区域,不知藏着多少成都人最后的“主城”梦。
多条道路已打通,文创产业+公园开始呈现
还记得2017年去铁投紫瑞府项目现场看的时候,小区泰博理想城和交大硅谷建校周边有很多断头路。这两座建筑更像是一群破房子中孤立的兄弟。在中环的外面,除了破烂的衣服,整个地方基本上是一片荒芜。
才三年,板块内不仅仙云二路全面通车,连接中央路的民兴一路、二路、三路、四路也打通了大部分路段,整个板块已经初见路网。随着更多土地的流转,道路建设进程只会更快。
要说八里庄-二仙桥板块交通变化最大的是轨道交通。地铁7号线已经通车。在建的地铁8号线规划有十里店和理工大学两个车站,预计今年年底通车。根据规划,地铁17号线二期和地铁8号线二期也有车站。
公园的出现也改变了这个地区的面貌。比如二仙桥公园、臧洪完美文创公园等。,不仅保留了铁路遗迹,还将曾经的厂房改造成具有工业风格的文化创意基地,成为文艺青年打卡的好去处。
二仙桥公园实景二桥公园实景
二仙桥公园实景二桥公园实景
位于这些园区的文化创意产业,是八里庄-二仙桥板块在产业转型升级中的直观体现。从工业遗址到现代文创空室的转型,吸引了一批行业龙头企业入驻,打造了以文创为核心,游戏、电影、音乐、教育为主要业态,以文创园区+产业高地+创新社区+产业传承为共生模式的产城生态圈。
此外,政府也在努力提升教育、医疗等生活设施。比如去年引进建设的华西二院成华妇儿医院,可以弥补这方面的医疗短板。正在建设中的成都七中是成都市第一所集小学、初中、高中为一体的12年制公办学校。投入使用后,将为该板块的教育资源增添色彩。当然,除此之外,还有成都市第十三幼儿园、成都市第二十五幼儿园、成都理工大学附属小学、成都理工大学附属中学、成都嘉祥外国语学校等学校。
成都第十三幼儿园华韵分园实景图成都市第十三幼儿园华云分园实景图
从刚需到改善,业务是最大的短板
2017年之前,全板块的商品房基本都是刚需产品,如泰博理想城、交大硅谷建设学院、蓝光乐彩城等,都是上一阶段诞生的刚需群体。
自2017年中国铁建青秀亮相,2018年正式入市销售,板块提升时代也正式开启。在此期间,青秀不盖山开盘7次,共推出2710套房源,面积78-304㎡(高层+重叠)。最后一次开盘是在去年10月份,每次开盘价格基本在16000-18000元/m2,每次开盘去污基本售罄。
青秀独霸“天下”近两年后,去年底,产品规划为高层+别墅项目,首批二手房投放市场。建了一个110/154㎡的高层,高度166/190㎡,价格15000-21000yuan/ԩ(清水)。共有1320人参与摇号,实现了开盘后立即清算。
今年1月开盘的第一批洋房和小高层,面积约129-157 m2,价格约18500-23500元/m2(带装修)。最终开盘认购率在70%左右,相比之下略逊一筹。
很快将有两个项目进入市场。两个项目地块均于2019年7月出让。首钢以楼面价10110元/平方米拿下中环路外侧50亩地块,施琅以楼面价14000元/平方米拿下泰博理想城北侧42亩地块。其中首钢地块项目案名为首钢景辰里,产品信息未对外发布。施琅地块项目案例名称为施琅悦府,产品方案为平房+高层。首批二手房有望近期开盘。
根据成华区公布的2020年供地计划,整个八里庄-二仙桥板块还有两块地,共计约376.6亩,预计今年下半年上市出让。两块地分别位于二仙桥公园和仁堂机车厂北侧,两块地都是由三块地组成的纯居住用地。
二仙桥公园北侧宗地,容积率约2.0,三个地块净用地面积分别为96.4亩、79.7亩、69.9亩仙桥公园北侧地块容积率约为2.0,三幅地块净用地面积分别为96.4亩、79.7亩、69.9亩。
人民塘机车厂宗地,容积率约2.0,三个地块净用地面积分别为54.7亩33.3亩、42.6亩仁堂机车厂容积率约为2.0,三块地净用地面积分别为54.7亩、33.3亩、42.6亩。
从规划用地的性质来看,未来整个住宅板块将全面升级为改善型。然而,在整个部门,目前,最缺乏的是商业机构。目前居住的商业配套主要依靠板块内部的大型成熟商业体建设路商圈,仍需等待后期建设。
即将入市的全新项目,主打“绿色科技”
如上所述,施琅悦府,一个新项目,楼面价14000元/平方米,据项目置业顾问透露,近期将预售第一批二手房。接下来我们来看看这个项目的具体位置和产品。
项目名称:施琅乐府
项目地址:成华区民兴三路
面积:42亩。
家庭总数:634
汽车数量:882辆
体积比:3.0
建筑数量:10 (7栋小高层,3栋高层)
楼层:13/16/17F,小高层
梯户比:小高层2T2户,高层2T4户。
预计开盘:1-6号楼,10号楼,266套房,小高层。
开口建筑面积:143/149平方米
估计价格:待定
虽然销售现场并未明确透露预估法医价,但根据地价和置业顾问的口气,小全全的预估价很可能在28000元/㎡(带装修)左右。
从项目的整体建设来看,可以算是一个超前的改进项目。
首先,项目置业顾问所指的别墅其实是13-17层的产品,称之为小高层显然更合适。其次是三栋高层,2T4户。因此,从产品形态来看,施琅乐府并不是高端改善项目。但从建筑的布局、园林的打造,以及开发商赋予产品的“绿色、科技”元素,都在一定程度上提升了项目的品质。
1-6/10号楼为小高层,首批次将全部推出;北侧的三栋楼均为高层1-6/10号楼为小高层,首批将全部推出;北侧的三栋楼都是高层。
10栋建筑围合,建设两个面积分别为7000㎡和5000㎡的中庭公园,让每栋建筑都有大尺度的中庭景观。同时,项目西侧的市政公园已经建成开放。园区内外,1号楼和5号楼享受双面景观。中庭景观花园中,还设有全年龄互动空室,让业主的休闲时间多元化。
项目内部景观效果图项目室内景观效果图
首批推出的单位主要是143㎡和149㎡的四个单位,以及少量位于地下和顶层的129㎡和134㎡的三房两卫单位。这里主要看比较主力的143㎡和149㎡户型。
来自空的两个单元在布局和规模上没有太大区别。当电梯进入住宅时,有一个深度为2.8米的电梯前室,在实际使用中可视为入口花园。大厅横向设计,约9米宽的观景阳台,视野和采光极佳。主卧空大,自带卫生间和衣帽间。另外,整套四件套可以根据需求改成大套三件套。
该项目的“绿色、科技”主要体现在产品装修上。开发商施琅是一家专注于绿色科技地产的开发企业,其绿色科技住宅技术得到了业界和购房者的充分认可。自2010年进入成都市场以来,施琅绿色地产建设了施琅绿色街区、施琅西溪里、施琅南门绿色郡、施琅西华公馆等多个绿色健康住宅项目。此前,已在路虎板块开盘销售的德商施琅西华天玺项目,也提供了该产品绿色科技部分的技术输出。
此次即将入市的项目施琅悦府,据悉搭载了施琅今年4月新发布的“自由方舟”科技系统,将实现全屋的控温、控湿、控氧、控光、控声。其中最具代表性的技术是施琅自主研发的地源热泵系统,据说可以让室内全年温度达到18-26℃,让房子不再需要空来调和地暖。
项目样板间实景,来源于朗诗乐府项目室的真实场景来自施琅乐府。
其他装修标准,有兴趣的可以去项目了解一下。项目样板间于7月4日正式开放。只要验资50万就可以参观样板间。
对于一般的改善,无论是地段还是产品本身,施琅乐府其实都足以打动购房者。但是,价格往往是决定客户最终选择的因素。相比之下,距离该项目约一公里的CRRC共享城第二批房源也将于近期预售。按照上一批的价格,这一批的价格在23000元/平方米左右。
目前施琅乐府还没有拿到预售证,价格也没有确定。但如果像小全预期的28000元/平米左右,估计很多目标客户还是会犹豫。
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