华远地产股票(华远华时代为什么这么贵)

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规模还是稳定性？对于华远地产股份有限公司(以下简称“华远地产”，600743。SH)，这是一个必须权衡和解决的问题。

作为最早的第一梯队房企，业内曾有“南万科，北华远”的说法。随着华远地产发展的滞后，“规模”、“效益”成为公司近年来对外发声的关键词。

华远地产的规模战略效果如何？还需要时间来检验。柯睿数据显示，2020年，华远地产全口径销售额231.1亿元，权益销售额170.9亿元，排名约112位。

值得一提的是，全面踩“三条红线”的华远地产目前资金压力较大。3月9日，公司公告称，大股东华源集团为公司提供不超过70亿元的融资担保和不超过50亿元的资金周转额度；3月30日，华远地产完成公开发行15亿元公司债券。

华远地产是国内房地产行业最早成立的品牌之一。据调查资料显示，该品牌创立于1983年，至今已有30多年的品牌发展历史。控股股东为华远集团，持股比例为46.4%。

公司一度以“小而美”的发展路径开拓市场，这种策略也使其错过了“黄金时代”规模增长的最佳时机。曾经同名的万科，2020年前三季度营收2415亿元，而华远地产只有万科的1%。

数据显示，2020年前三季度，华远地产营业收入27.55亿元，同比下降12.77%；归母净利润2.9亿元，同比下降2.98%；合同金额110.35亿元，同比增长19.09%。

华远地产回应Investor.com称，“目前大部分项目处于前期开发建设阶段，主要销售周期集中在今明两年。项目确认的年销售收入基本在2022年左右。已经在售的项目根据当地市场情况逐步销售，进度较快的项目降价50%以上。”

但近年来，华远地产一改以往“慢”的态度，致力于规模赛跑，采取了逆势快速发展的策略。实现京津冀、华西、华中、华南11个城市的全国布局。

2017年至2019年三季度末，公司存货从212.18亿元增加至465.37亿元。华远地产很多城市属于二三线，很多城市的房地产热度下降。

“2020年公司减少投资额度，实际完成投资约15亿元。”华远地产对Investor.com表示，“2021年，公司将通过拿地进一步深化已有的城市准入，同时择机进入华东市场。通过政企合作和产业合作扩大土地储备。我们还将进一步加大与标杆房企的合作，合理分担经营风险。”

2020年半年报显示，华远地产土地储备价值超过600亿元，主要分布在京及周边、穗、渝、长、Xi安等一线及强二线城市。

“这些城市后续增长较高，但目前也容易造成政策调控收紧的可能。华远地产后续项目的投资和销售需要防范政策收紧的影响。”知名房地产分析师严跃进说。

2015-2019年，华远地产营收分别为74.5亿元、76.08亿元、99亿元、68.3亿元、74.22亿元，走势前高后低；净利润相对稳定，分别为7.3亿元、7.4亿元、8.2亿元、7.5亿元和7.57亿元。

对此，华远地产向投资者网表示:“公司一直秉承均衡稳健发展的经营策略，从土地储备、项目类型、产品配置等方面考虑各年度的均衡发展，各年度净利润的变化水平与营业收入保持同趋势。”

在分析师严跃进看来，“经营不稳定与其规模有关。这两年，华远持续做规模，但还是需要突破。包括收入在内的数据波动较大，说明待售房屋规模较小，容易影响经营业绩。建议后续加强住宅业务的开发，尤其是京外市场。”

长期“破净”的股价

华远地产的股价一直处于比较低迷的状态。2021年，华远地产的投资者互动平台，关于股价低迷的问题比以前多了。有股民说:“我从2015年开始持有贵公司股票(10元以上)，好像贵公司股票一直在1.8到2.1元左右。你们公司是经营状况不好，还是负债过高，还是一直打压小股东？”

今年2月，股价跌至1.88元/股，再创新低。截至3月31日，该股收于2.08元/股，市值48.8亿元，滚动市盈率仅为6.5倍。

2020年三季报显示，公司每股净资产为3.55元，是历年三季报中该指标的最高值；近三年来，其股价最高值为3.08元/股(复权前)，也就是说，公司股价长期破净。

对此，华远地产向投资者网解释称:“股价会受到国内外宏观经济形势、行业发展、投资者风险偏好等诸多因素的影响。华远地产的经营指标稳定并有所改善。公司积极优化债务结构，同时通过稳健经营、紧缩还款等措施增强内生增长能力。公司管理层将一如既往做好生产经营，以良好的经营业绩和可持续发展能力回报投资者。”

此外，2020年9月，华远地产曾在互动平台上表示:“全年165亿元的销售目标和150亿元的回款目标基本可以实现，公司正在挑战更大的销售规模。”

据克而瑞监测，2020年，华远地产销售总额231.1亿元，排名第114位，权益销售额170.9亿元，排名第112位。相比2020年上半年的140左右，有所提升。

更大的销售规模往往意味着相应的管理压力。

在快速扩张下，华远地产的销售费用快速增长。2020年前三季度，公司销售费用占营收的8.14%，在138家房地产行业上市公司中排名第13位。财报解释称“销售费用增加是由于本期执行新准则”。

与此同时，该公司的净资产收益率(加权)近五年来一直在下降。2019年仅为9.38%，2020年前三季度为3.5%，2011年至2013年超过20%。

同时，在毛利率的关键数据上，华远地产27.94%的毛利率低于行业中位数(30%)。

华远地产对投资者网这样解释:“近年来，政府采取了多轮宏观政策调控，如频繁限购、限价等，导致房地产行业从高利润稳步发展，利润率普遍下降，净资产收益率下降。”

踩全“三条红线”

大规模的土地投入让华远地产现金流吃紧。财报显示，华远地产已经连续两年经营性现金流为负。2018年和2019年，公司经营性现金流分别为-31亿元和-42.55亿元。2020年前三季度19.5亿元。

截至2020年三季度末，公司剔除预付款后的资产负债率约为81.05%，净负债率约为229.8%，短期现金负债率约为0.48倍，有息负债为298.87亿元。踩所有三条红线。

严跃进表示:“三条红线触碰的现象暂时对部分地产商来说是不可避免的，后续可以积极调整完善。当偿债压力解决后，如果企业后续拿地，精准投资，还是可以做大规模的。”

事实上，从2020年开始，华远地产就频频发债，试图解决资金问题。

今年1月28日，华远地产完成发行15亿元公司债券，期限3年，票面利率4.5%；债券扣除发行费用后的部分用于偿还到期转卖的公司债券本金。

关于华远地产相关债券的评级，穆迪高级分析师Cedric Lai在2020年12月发表研究报告称:“华远地产的B1企业家族评级(CFR)反映了其长期的商业历史、在北京广泛认可的品牌以及良好的融资渠道；B1的评级受到其相对较小的业务规模、不稳定的经营业绩和薄弱的信用指标的限制。”

标普此前将华远地产评级为“B”，并给出了与穆迪类似的理由:“华远地产销售及结算进度不及预期，主要布局城市调控政策超预期收紧。”

穆迪和标普都是世界上的债券评级机构，评级范围从最高的A级到最低的c级，B级一般指相关债券中的投机因素，还本付息的保证有限。

“通过加强现金流精细化管理，公司将经营计划、融资计划与现金流精准匹配，减少闲置资金，实现资金高周转；积极探索和研究创新融资模式，优化资产负债结构；在公司管理上，形成一套完整的城市公司和项目评估体系，确保高周转战略的实施；在项目管理方面，我们将增加销售货款，充实自有资金，减少对外负债。”华远地产告诉Investor.com记者。

尽管多方努力，华远地产仍未能阻止债券投资者回售。2020年9月15日，公司债券“17华远地产MTN001”迎来全面回售。回售金额15亿元，本期债券发行规模15亿元。

值得一提的是，在此前两周，华远地产发布公告称，拟将该债券的票面利率从5.5%调整至6.2%，但仍未能阻止投资者全额回售。

在此背景下，大股东伸出援手。2021年3月9日，华远地产发布公告称，控股股东华远集团将于2021年为公司提供不超过70亿元的融资担保，资金周转不超过50亿元。

也就是说，2021年初，华远集团给华远地产开出了120亿元的“支票”，而前几年是100亿元。

Wind显示，华远集团今年1月13日质押华远地产2.2亿股，用于固定资产贷款；其最新股份质押率达到48.23%，占总股本的22.38%。

“华远集团旗下有其他业务板块，满足自身发展资金需求，质押资金未用于华远地产的生产经营，与我们的负债无关。目前华远集团持有的华远地产股份没有平仓风险。”华远地产告诉Investor.com记者。“对于公司生产经营的需要，华远集团作为公司的控股股东给予相应的资金支持，属于正常经营的范畴。”

一些市场人士认为，华远地产此举可能是为公司的扩张做准备。还指出，基于公司目前的资本水平和杠杆水平，如果后期公司业绩继续保持低迷，债务的潜在风险可能会变大，需要未雨绸缪。

但直到最近，华远地产仍未披露年度业绩预告或业绩快报，也未披露公司销售目标是否达成的信息。投资者网将持续关注。

这篇文章来自Investor.com。