宁波房价走势(专家预测宁波未来五年房价)「建议收藏」

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2014年是宁波房地产市场大起大落的一年。受2013年土地交易活跃的影响，2014年宁波房地产市场供需失衡问题急剧凸显，市场价格明显下跌。年初，成交量从2013年的高点迅速回落，前4个月依然低迷。5月份以来，随着奥克斯开启宁波楼市第一波下跌，成交量有所上升。随着限购政策和房贷新930政策的出台，楼市成交量有所回暖，成交量持续上涨。10月成交套数突破历史成交纪录，达到4045套。因此，全年楼市交易量稳步上升。房价方面，3月份开始回落，维持在低位。

虽然成交开始回暖，但市场供大于求的压力依然突出，库存面积依然处于650万平方米左右的高位。2015年，去库存依然是楼市的主旋律。在高库存压力下，房价整体波动幅度有限，但市场分化将进一步加剧。

一、2014年宁波住宅市场综述

1.价格:2014年宁波住宅价格明显下降，并维持在较低水平，全年跌幅为6.20%。

2014年宁波楼市调控政策变化较大，上半年市场不景气。随着限购限贷的放开和利率的下调，下半年成交回暖，房价整体下跌，处于低位。从成交均价来看，2014年，宁波商品房成交均价为13285元/平方米，同比下跌6.20%。

图:2011年以来宁波商品房(不含保障房)成交均价及其同比增减情况。

2.供需:全年成交量和新增供应量均为近四年最高，整体供大于求。

在供给端，2014年宁波商品房新批准上市51060套，同比上涨36.44%，新批准上市面积达到598.43万平方米，同比上涨36.44%。月均新批上市面积49.87万平方米，为四年来新增供应量的最高值。11月推盘量创2011年以来单月新高；鄞州、北仑、江东累计新增供应占全市75%以上，供应规模突出，竞争激烈。

图:2011-2014年宁波商品房(不含保障房)新批准上市面积趋势

成交方面，2014年宁波商品房共成交29437套，同比上涨35.45%，365.94万平方米，同比上涨28.82%，月均成交30.5万平方米，为近四年来最高。

图:2011-2014年宁波商品房(不含保障房)成交面积及同比增速

鄞州区住宅成交占比大幅提升至49.24%，仍是市场主体，江东区成交占比也有小幅提升；刚需产品仍是市场主流，改善型中高端项目占比相对较小。

图:2011-2014年宁波商品房区域成交面积占比

图:2011年以来宁波商品房销售供应比

土地市场，宁波宅地市场成交量受房价影响较大。2008年，受金融危机和宏观调控影响，营业额略有增长；2009年市场回暖，宅基地交易量大幅增长；2010年，宅地交易量达到近7年来的最高值；11年环比略有下降，但总成交额仍为近7年第二高；经过近三年的囤地，2012年土地成交量快速下滑，全年仅出让51块土地，处于历史低位；2013年土地市场小幅回升，388.52亿元的土地收入为近7年来第二高。2014年土地成交量快速下滑，全年仅成交28块土地，处于历史低位。

图:2007年以来宁波住宅交易地块规划建筑面积及土地出让金。

二。2015年房地产市场展望

2015年，由于年底楼市惯性以及降息、购房补贴等一系列利好政策，楼市仍有好转的可能。但是，市场供需矛盾依然存在。千方百计去库存仍是2015年的主要目标，涨价动力不足。从区域分布来看，受益于2015年轨道交通2号线即将开通，鄞州、镇海等郊区市场将持续升温。从产品业态来看，刚需仍将是明年宁波住宅市场的主力。

1.潜在需求旺盛且库存充足，住房市场成交量上升且价格稳定，新增供应下降。

《中国房地产中长期发展动力模型》分析认为，宏观经济增速在结构转型中略有放缓，货币环境稳定，调控回归市场化。预计2015年宁波房地产市场将呈现“销售面积小幅增长、新开工平稳、投资增速持续放缓”的特点。

成交方面，2015年，降息、RRR降息成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求将有序释放，商品房销售面积有望进一步增加。新增供应方面，新增供应方面，2014年宅地市场成交低迷。作为2015年的主基调，开发商投资增速将继续放缓。预计2015年宁波新增供应量将保持在这一水平。价格方面，2014年宁波商品房市场成交价格基本维持在低位，波动不大，库存压力依然巨大。预计2015年价格将维持低位运行，上涨动力不足。

2.鄞州、北仑等郊区供应量大，涨价空有限。市区供不应求，涨价压力大。

图:2011年以来宁波各区域住宅用地累计成交量(按规划建筑面积计算)

轨道交通的规划和不断建设，为周边房地产市场的发展提供了强有力的支撑。近年来，鄞州、北仑等郊区随着即将开通的轨道交通1号线不断升温，价格更低，配套相对其他郊区县更完善。但是供应量太大，竞争激烈。预计2015年这些区域仍将是宁波的热点区域，轨道交通的利好因素可能会因为供应量过大而减少，价格会继续交换。但由于市区土地资源稀缺，对土地的需求不断增加，价格也逐渐趋于稳定，甚至可能出现上涨趋势。

3.刚性需求仍是市场主流，改善型需求增长有限。

2014年取消定期购买政策，改善型需求得到释放。但第一需求仍是市场成交主力，成交占比保持稳定或小幅下调。

随着限购限贷政策的取消，以及宁波大学生购房补贴政策、央行降息等一系列利好政策的影响，改善型需求得到释放，35岁以上群体进入住房升级阶段。这些政策都会在一定程度上刺激改善需求。在巨大的库存压力下，刚需仍将是市场主力，而随着房价的持续下跌，市场将进入短暂的观望阶段。预计一季度成交低迷，下半年将有所回升。

考虑到2014年土地市场成交量低迷，永城楼市后续新增供应减少，2015年库存减少，可能会促进2015年改善型需求产品的成交量增长。

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