商铺投资前景 商铺投资前景分析「建议收藏」

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商铺一直是投资者热议的话题。俗话说“一铺养三代”，这也是越来越多的有钱人选择投资商铺的原因。但是，真正了解商铺优势的还是少部分人。投资者似乎更愿意把钱投在自己把握不住的股票和基金上。为什么？

那是因为店铺的真正价值并没有展现在大众的眼中。比起明面上金钱的沉浮，店铺真的太稳重低调了。

再加上电商和疫情的冲击，很多人对实体店的前景不是很看好，被“大环境”的表象所迷惑，以至于大部分人根本没有透彻的分析。

电子商务确实可以算是实体商业的噩梦。互联网市场的兴起，分流了近70%的客户。然而，随着时代的发展，一场看不见的商业革命悄然而至。随着电子商务运营成本的不断增加，电子商务行业新税种的实施，以及商业思维模式的改变，电子商务的运营前景岌岌可危。

企业家张瑞敏曾说，“没有成功的企业，只有时代的企业”。企业的成功永远是建立在满足当今时代用户需求的基础上，商业也是如此。如今，消费者已经把购买生活方式和实际服务体验作为新的消费考量，如果能满足消费者目前的需求，必将成为这个时代的强者。所以，实体商家的崛起才刚刚开始。

那么，一个店铺的价值应该从哪些方面来考虑呢？

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看看这个地区。

“买店铺，一定要跟人走”。

商业地产是一个依赖于周边环境的产品，其经营依赖于人流。买商铺的时候，地域环境是我们要重点考虑的因素之一。建议遵循以下原则:核心商圈>次核心商圈>新商圈>远郊商圈。

一个城市的核心商圈和次核心商圈一般都比较成熟，人口密度大，有一定的消费基础；所购商铺的出租比例和租金也相对较高。不过这一带新开发的店铺比较少，价格也比较高。

新商圈一般指城市开发区，发展速度快，住房质量高。市中心的很多人也会搬到这里来改善居住环境。一般这类地区的店铺销量大，选择面广，差价大。

在郊区，我一般建议不要做选择。虽然价格很低，但是很难出租，也很难实现二次出售。

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[看开发商]

开发商的实力很大程度上影响一个商业项目的成功。

现在市场上有很多烂尾项目都是因为开发商的资金链问题，所以在选择项目的时候一定要了解开发商的实力。建议优先考虑大品牌开发商和本地知名开发商。国外的开发商，尤其是小开发商，一定要慎重选择。

其次，要看开发者的商业开发经验。没有商业开发经验的开发商，缺乏商业定位、规划、开发节奏、后续运营的战略眼光。销售期广告铺天盖地，却对商业运作一无所知，后继乏力。

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[查看位置]

这里的位置是指店铺的位置。

商业地产产品丰富:有集中的商业，如购物中心；有专业市场，如家居建材市场、小商品批发市场；有商业街，比如北京的烟包斜街，各种步行街等。以及社区商业和办公设施等等。

市场上出现这么多商铺产品类型，不懂商铺的投资者如何选择？

商铺的选择一定要遵循一个原则:好出租。对于投资商铺的人来说，商铺可以很快租出去，尽快有投资收益才是最重要的。确定商铺是否易租，建议按照以下公式考虑:

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[参见条件]

店铺的大小、宽度、层高、电、气等因素都影响着店铺的使用。建议考虑以下因素:

首先看店铺面积。和房子不同，房子的房间数决定了它的面积，而商铺的面积相差很大，从几平米到几千平米不等。面积越大，可操作空房间越大，租赁单价越低，反之亦然。要结合自己的条件和店铺的价格来确定要买的店铺的大小。推荐面积在20-200平米之间。这种店铺满足大部分业态的经营需求，总价不高，二次销售可以很快实现。

其次看工程条件。看电力能否满足一些主要用电岗位的业务需求，如火锅、烧烤或KTV等。还要看有没有燃气条件。餐饮业的付房租能力很强。如果买了店铺，想经营或者租赁给餐饮企业，没有煤气是无法经营的。

还是那句话，街边的店铺看的是门前停车方便。在带动消费的大趋势下，停车的便利性对商业的影响越来越大。

最后，还要看高宽比是否合理，层高是否能满足业态的业务需求等等。

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[商铺投资收益构成]

商铺作为投资工具，收益可分为三部分:①租金收益②房产升值③金融属性套利(适合民营企业家)。

租金收益是普通投资者最直观的投资回报方式，投资回报的计算方法是:租金收益÷总投资房款(投资房款分为全款和按揭两种方式，如果是按揭，还要加上利息成本)。

商铺是长期持有的投资品。在计算租金时，需要考虑商业逐年逐步发展带来的租金上涨、租金增值率和当地的商业环境，以及这个商业项目的后期运营。

房产增值是影响商铺投资回报率最大的部分。直接关系到项目所在城市的发展、区位匹配的实现、人口和消费水平等。其本质是对未来的预期投资和未来发展的实现。

一般而言，金融套利是指私人所有者通过国内信用获得企业经营的资金，通过企业利润与信用利息的差额获得收益，实际收益水平与企业经营水平密切相关。

由此不难看出，商铺的投资回报是由很多方面组成的。如果只是简单粗暴地看租金回报，忽略逐年递增的租金，尤其是金融属性，是不对的。

投资是追求投资回报的，所以投资一定要学会算账。经常有人说，我们的商铺不能按照租金水平来核算。之所以这样，是因为商铺投资的收益构成不明确，投资收益的账怎么算不清楚。

下面，我将计算一个虚拟的新商业项目的投资回报，其中零售价格、租金水平、租金逐年递增率、房地产升值率、财务融资成本等。都是假设的数据。在实际项目中，以实际市场数据为准。以下情况仅讨论计算逻辑和方法:

举个例子，假设一个项目是新开的商业项目，位于三四线城市的新区，以优越的区位为新区核心，当地城市商业水平不发达。本项目定位城市商业升级和仓储，计划引进各大商业和一二线品牌。项目售价17000元/㎡，当地租金水平50-90元/㎡。成熟商圈的租金在逐年上涨8%，热门板块上涨8%。

在租金收入的计算中，最容易忽略的就是计算每年的租金增量。5年或10年后再计算租金水平当然是不合理的。一般不同业态的新开业务都有3-5年的培育期。那么，考虑到3年培育期内租金不变，年租金收入如下:

房产增值收益计算为持有一定年限后，出售和持有商铺的投资收益。计算公式为:投资回报率=(售价-买价)*(1-交易税率)/买价；平均年投资回报率=投资回报率/投资年限；(下表中的交易税税率按综合50%计算)

财务收益主要是指通过抵押贷款获利，通过营业收入与贷款利率的差额进行经营，一般针对企业主体，实际收益水平与企业的经营水平密切相关。如果企业的经营收益率是15%，短期抵押融资成本按12%计算，那么差额就是3%。

综合以上三部分的ROI，我们可以看到，这套商铺的长期ROI是可观的，具有长期持有投资价值。所以在投资商铺的时候，作为投资人，你一定要清楚投资收益的构成，投资回报的算法。

[结论]

商铺是商业投资工具，是适合长期持有的长期投资工具。

投资者在选择商铺的过程中，也要考虑租户的选择，尽量与一些知名品牌的商铺合作，在投资之初占据主动，为日后获得丰厚的投资回报打下基础。

购买店铺是一项复杂的工作，需要大量的验证来辅助判断。毕竟个人能力有限，尤其是非从业者。所以如果你身边有从事这项工作的朋友，你最好寻求帮助。专业的事情应该由专业的人来做。你也可以私信我。如果你有时间，我会一一回复。